Как проверить строительного подрядчика до договора: чек-лист из открытых реестров за 30 минут

Короткий ответ: за полчаса до договора подрядчика можно проверить по восьми бесплатным реестрам: выписка ЕГРЮЛ, «Прозрачный бизнес», реестр членов СРО и национальный реестр специалистов, картотека арбитражных дел, Федресурс, банк данных ФССП и реестр недобросовестных поставщиков. Они отвечают на вопрос «есть ли формальные причины не работать с фирмой». Умеет ли она строить, они не покажут: это проверяют объекты, люди и договор.

Ниже — порядок проверки, который удобно пройти прямо перед подписанием или перед первым авансом. Для каждого источника написано, что в нём смотреть и где он молчит, а в конце — как хранить результаты, чтобы через год было видно, кого и когда проверяли. Как следить за подрядчиком уже в ходе работ, разобрано в статье о ранних признаках срыва сроков.

Что проверить в первую очередь?

Сначала — саму фирму: выписку ЕГРЮЛ или ЕГРИП по ИНН и сводку «Прозрачный бизнес». Если фирма ликвидируется, сведения о ней помечены как недостоверные или её директор дисквалифицирован, дальше можно не смотреть: такой подрядчик отпадает на первых пяти минутах.

В выписке на egrul.nalog.ru ищите конкретные строки, а не «в целом вроде нормально»:

• Статус. Запись о ликвидации, реорганизации или предстоящем исключении из реестра — повод остановиться.
• Дата регистрации. Фирма, созданная три месяца назад, может быть честной, но опыта и истории у неё нет: тогда проверяйте людей, а не юрлицо.
• Директор и учредители. Совпадают ли они с теми, кто ведёт переговоры. Если подписывать будет человек по доверенности — попросите доверенность заранее.
• Отметки о недостоверности. Налоговая ставит их, если адрес, директор или учредитель не подтвердились при проверке.
• Виды деятельности. Строительный код ОКВЭД сам по себе ничего не гарантирует, но его отсутствие у «строительной» фирмы — повод спросить, чем она занималась раньше.

Потом откройте pb.nalog.ru. Там видны среднесписочная численность, налоговые долги, признак массового адреса или массового руководителя. Бухгалтерскую отчётность за прошлые годы — выручку, баланс, кредиторскую задолженность — даёт ГИР БО. Реестр дисквалифицированных лиц проверяется в сервисе ФНС отдельно или в той же сводке.

На что смотреть в цифрах: подрядчик, который берётся за объект на 40 млн рублей, а по отчётности имеет выручку в пару миллионов и одного сотрудника в штате, скорее всего, будет перепродавать работу субподрядчикам. Это не запрещено, но тогда вы платите за посредника и должны знать, кто реально выйдет на площадку.

Источник	Что показывает	Чего не покажет
Выписка ЕГРЮЛ / ЕГРИП (egrul.nalog.ru)	Статус, дату регистрации, адрес, директора и учредителей, виды деятельности, отметки о недостоверности	Есть ли у фирмы люди, техника и деньги
«Прозрачный бизнес» и ГИР БО (pb.nalog.ru, bo.nalog.ru)	Численность, выручку и баланс, налоговые долги, массовый адрес или руководителя	Свежие проблемы: отчётность годовая и отстаёт
Реестр членов СРО (reestr.nostroy.ru)	Состоит ли в СРО, статус права, уровень ответственности	Качество работ и загрузку подрядчика
Национальный реестр специалистов (nrs.nostroy.ru)	Включён ли конкретный инженер в реестр и не исключён ли	Работает ли он в этой фирме сейчас
Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru)	Споры, где фирма истец или ответчик, суммы и решения	Претензии, которые не дошли до суда
Федресурс (fedresurs.ru)	Банкротство, уведомления кредиторов о намерении подать заявление о банкротстве	Долги, о которых кредиторы молчат
Банк данных ФССП (fssp.gov.ru/iss/ip)	Незакрытые исполнительные производства	Окончательные суммы долгов по всем делам
Реестр недобросовестных поставщиков (zakupki.gov.ru)	Срывы госконтрактов и уклонение от их заключения за последние два года	Срывы в частных договорах

Когда подрядчик обязан быть в СРО?

Когда он выполняет строительство, реконструкцию, капремонт или снос объекта капитального строительства по договору с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, или региональным оператором (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ). Есть исключения по сумме договора и по типу исполнителя.

Исключения, которые встречаются чаще всего:

• Договор до 10 млн рублей. По ч. 2.1 ст. 52 членство не требуется, если обязательства по каждому договору с застройщиком, техзаказчиком или лицом, ответственным за эксплуатацию, не превышают 10 млн рублей. Региональный оператор в этой части не упомянут.
• Договор не с застройщиком. Субподрядчик, который работает по договору с генподрядчиком, по закону может не состоять в СРО. Требовать членство генподрядчик может своим договором.
• Государственные и муниципальные предприятия и учреждения, а также ряд компаний с долей государства — в случаях из ч. 2.2 ст. 52.
• Объекты, на которые не нужно разрешение на строительство по п. 1–3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, — п. 5 ч. 2.2 ст. 52.

Отделка квартиры или офиса, которая не затрагивает конструкций и не относится к капремонту, как правило, под эти нормы не попадает. Но граница между текущим и капитальным ремонтом — вопрос к вашему юристу или техзаказчику, а не к подрядчику, которому выгодно сказать «СРО тут не нужна».

Даже если членство есть, у него есть потолок. По ч. 2.1 ст. 55.8 ГрК РФ член СРО вправе выполнять работы, пока размер обязательств по договору не превышает предельный размер, исходя из которого он внёс взнос в компенсационный фонд возмещения вреда. Для договоров, заключённых через торги и другие конкурентные способы, по ч. 3 той же статьи нужен ещё взнос в фонд обеспечения договорных обязательств, и считается совокупный размер всех таких договоров.

Что смотреть в реестре СРО и в НРС?

В едином реестре членов СРО НОСТРОЙ ищите фирму по ИНН и сверяйте три вещи: статус членства, не приостановлено ли право выполнять работы и уровень ответственности. Уровень должен покрывать сумму вашего договора, а для торгов — и все конкурентные договоры подрядчика вместе.

Частая ловушка — свидетельство или выписка СРО в PDF, которую подрядчик прислал сам. Документ мог быть верным полгода назад, а с тех пор право приостановили за неуплату взносов. Реестр бесплатный (ст. 55.17 ГрК РФ), поэтому смотрите статус в день проверки и сохраняйте скриншот с датой.

Работы по ч. 2 ст. 52 обеспечивают специалисты по организации строительства. По ст. 55.5-1 ГрК РФ такой специалист вправе выполнять эти функции со дня включения в национальный реестр специалистов, а реестр ведёт НОСТРОЙ. Проверка простая: попросите у подрядчика ФИО главного инженера проекта или ответственного за организацию работ и найдите его на nrs.nostroy.ru. Статус «Исключён» — повод для разговора. Реестр подтверждает квалификацию человека, но не то, что он сейчас работает в этой фирме: это видно только по приказу о назначении на ваш объект.

Суды и банкротство: как читать картотеку?

В картотеке арбитражных дел ищите по ИНН и смотрите не число дел, а роль фирмы, предмет и исход. Дела, где подрядчик — ответчик по неотработанному авансу, качеству работ или неустойке за сроки, говорят больше, чем десяток его собственных исков к заказчикам.

Как разбирать список за десять минут:

1. Отфильтруйте дела за последние два-три года, где фирма — ответчик.
2. Откройте карточки с суммой больше 10 % от вашего договора и прочитайте предмет: «взыскание неосновательного обогащения» в строительном споре часто означает невозвращённый аванс.
3. Посмотрите исход: проиграл, заключил мировое, дело ещё идёт. Серия проигрышей по одному сюжету — системная проблема, а не неудача.
4. Если фирма в основном истец и взыскивает долги с заказчиков — это скорее нормальная практика подрядчика, которому не платят.
5. Отдельно найдите в картотеке дела о банкротстве, где фирма — должник.

Затем — Федресурс. Кроме сообщений о процедуре банкротства, там публикуются уведомления кредиторов о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве: по п. 2.1 ст. 7 закона о банкротстве (127-ФЗ) кредитор публикует его не позднее чем за 15 календарных дней до подачи, а через 30 дней после публикации уведомление теряет силу. Это самый ранний открытый сигнал: дела ещё нет, а кредитор уже готовится. Там же публикуются сведения о фактах деятельности компаний, например о договорах лизинга.

Третий источник — банк данных исполнительных производств ФССП. Пара мелких производств по штрафам — обычная история. Много открытых производств по решениям судов означает, что фирма проигрывает и не платит, а её счета могут арестовать посреди вашего объекта.

Что даёт реестр недобросовестных поставщиков?

Он показывает, срывал ли подрядчик государственные или муниципальные контракты либо уклонялся от их заключения. Реестр ведётся в ЕИС на zakupki.gov.ru по ст. 104 Закона № 44-ФЗ, сведения в нём хранятся два года. Там же отдельно ведётся реестр по закупкам госкомпаний по Закону № 223-ФЗ.

Ищите по ИНН фирмы, а также по ИНН учредителей и директора: при включении в реестр указываются и они. Запись в РНП не запрещает работать с фирмой в частном секторе, но означает, что заказчик уже расторгал с ней контракт за существенное нарушение и антимонопольный орган с этим согласился. Если подрядчик в реестре — спросите, что произошло, и найдите это дело в картотеке: иногда оно проиграно заказчиком.

Красные флаги в документах

Реестры отвечают за юрлицо, документы — за конкретную сделку. Флаг — не всегда отказ, но каждый требует объяснения до подписания, а не после аванса.

• Реквизиты в договоре и в выписке расходятся: другое наименование, ИНН соседней фирмы, счёт в банке, который фирма нигде не раскрывала.
• Аванс больше половины стоимости без привязки к закупке материалов и без банковской гарантии.
• Смета «под ключ» одной суммой, без объёмов и единичных расценок: потом будет не с чем сверять КС-2.
• Сроки в договоре только конечные, без промежуточных этапов: до дня сдачи нарушение нечем зафиксировать.
• Подписант — не директор, а доверенность не приложена или выдана другой фирмой группы.
• Портфолио без адресов: объекты нельзя посмотреть, заказчикам нельзя позвонить.
• Подрядчик просит платить на счёт другой фирмы или «частично наличными».
• Нет ответственного за организацию работ или его ФИО не находится в НРС, хотя по объекту и договору СРО нужна.

Как устроены приёмка скрытых работ и акты по выполненным объёмам, мы разбирали в материале про КС-2 и КС-3: в договоре сразу стоит закрепить, кто и как сверяет объёмы.

Чего открытые реестры не покажут?

Реестры не покажут качество работ, реальную загрузку бригад и отношения с субподрядчиками. Это проверяется по-другому: выездом на текущий объект подрядчика, звонком двум-трём его заказчикам и разговором с инженером, который будет у вас на площадке.

Ещё одно ограничение: годовая отчётность отстаёт на месяцы, а налоговые долги и суды отражают прошлое. Фирма с чистой историей может потерять ключевого заказчика за месяц до вашего договора. Поэтому одноразовой проверки мало: перед авансом и раз в месяц на время работ стоит смотреть хотя бы картотеку, Федресурс и статус в СРО.

Как хранить проверки по всем подрядчикам?

В одной карточке подрядчика, где у каждой проверки есть дата, источник, файл-подтверждение и вывод с фамилией проверяющего. Пока подрядчиков пять, хватает общей таблицы и папки со скриншотами. Когда их десятки и проверки делают разные люди, таблицу заменяет карточка контрагента в учётной системе.

Что даёт карточка, кроме порядка:

• Видно, кого не проверяли больше месяца, и система напоминает об этом до аванса, а не после.
• Если подрядчик сорвал объект, можно показать, что на момент договора формальных причин для отказа не было.
• Новый сотрудник проходит тот же чек-лист, а не придумывает свой.
• Карточку можно связать с договорами, актами и замечаниями по объекту — как это устроено в CRM для строительной компании.

Часть проверок легко автоматизировать: данные ЕГРЮЛ по ИНН подтягиваются сами, а изменения директора или статуса приходят уведомлением. Остальное — суды, СРО, НРС — проще оставить человеку с ссылками на нужные реестры прямо в карточке. Подключение такой проверки к существующей CRM или учётной системе у нас идёт по тарифу «Интеграции и автоматизация» — от 32 000 ₽; CRM для стройки с нуля, с подрядчиками, договорами и ролями, — от 160 000 ₽ по тарифу веб-приложения. Точную смету считаем после брифа, условия — на странице разработки для строительных компаний.

Поле	Откуда брать	Когда обновлять
ИНН, ОГРН, полное наименование	Выписка ЕГРЮЛ	Один раз, сверять при каждом договоре
Директор и учредители	Выписка ЕГРЮЛ	Перед каждым новым договором
СРО, статус, уровень ответственности	Реестр членов СРО	Перед договором и перед авансом
Специалисты НРС на объекте	Национальный реестр специалистов	При смене ответственного инженера
Суды и банкротство	Картотека арбитражных дел, Федресурс	Перед договором и раз в месяц на время работ
Скрин или PDF каждого источника с датой	Сам проверяющий	При каждой проверке
Вывод и кто его сделал	Проверяющий, руководитель	При каждой проверке

Когда проверка не нужна и какие ошибки встречаются?

Полный чек-лист избыточен для разовой мелкой работы, где вы платите по факту выполнения, без аванса: там риск ограничен суммой одного акта. Для договора с авансом, капремонта или работ на объекте капитального строительства пропускать проверку не стоит.

Типичные ошибки:

• Проверили один раз при знакомстве и через год подписали новый договор без повторной проверки.
• Поверили присланной выписке СРО вместо проверки статуса в реестре в день договора.
• Считали число судов, а не читали, о чём они.
• Проверили фирму, но не людей: директор уже был руководителем двух банкротов, а это видно по его ИНН в той же картотеке.
• Не сохранили результат: через полгода никто не помнит, что именно смотрели и что было в реестре на ту дату.
• Остановились на реестрах: формально чистая фирма без своих людей и техники всё равно сорвёт объект.

Чек-лист из этой статьи подходит и генподрядчику, который выбирает субподрядчиков, и частному заказчику коммерческого объекта. Разница только в том, какие исключения из требований о СРО к вам применимы, — их стоит один раз сверить с юристом и записать прямо в карточку проверки.

Короткие ответы на частые вопросы

Можно ли проверить строительного подрядчика бесплатно?

Да. Выписка ЕГРЮЛ, «Прозрачный бизнес», реестр членов СРО, национальный реестр специалистов, картотека арбитражных дел, Федресурс, банк данных ФССП и реестр недобросовестных поставщиков доступны без оплаты. Платные агрегаторы экономят время, но собирают те же данные.

Нужен ли подрядчику СРО, если договор меньше 10 млн рублей?

По ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ членство в СРО не требуется, если обязательства по каждому договору с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, ответственным за эксплуатацию, не превышают 10 млн рублей. Региональный оператор в этой части не назван, поэтому для капремонта по его договорам условие нужно сверить отдельно.

Нужно ли СРО субподрядчику генподрядчика?

Требование ст. 52 ГрК РФ относится к договорам с застройщиком, техзаказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию, и региональным оператором; договоры с иными лицами закон разрешает исполнять и без членства в СРО. Но генподрядчик вправе сам потребовать СРО от субподрядчика в договоре.

Сколько судов у подрядчика — это уже плохо?

Само число мало что говорит: у активной строительной фирмы споры бывают почти всегда. Важнее, кто истец, о чём спор и сколько дел подрядчик проиграл как ответчик за некачественные работы или невозврат аванса.

Как часто перепроверять подрядчика, если он уже работает у нас?

Перед каждым новым договором и перед крупным авансом — обязательно. На время работ достаточно раз в месяц смотреть суды, Федресурс и статус в СРО: эти события раньше остальных показывают, что у подрядчика проблемы.

Услуги и кейсы по теме: ИИ для стройки и производства · цены и сроки